Dự án bất động sản

[vitieubao11]

Gói ghém để qua cơn khó

TT - Trước chính sách thắt chặt vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản, nhiều chủ đầu tư phải tính toán lại tiến độ triển khai, bán hàng, kể cả việc giãn, dừng dự án.

Do thắt chặt tín dụng, nhiều chủ đầu tư đang tính toán lại việc triển khai dự án.

Đặc biệt, nhiều dự án có nguy cơ bị đổi chủ trước áp lực lãi suất cao, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng trong khi sản phẩm không tiêu thụ được...

Xoay xở tìm đầu ra

Cơ hội cho doanh nghiệp có tiềm lực mạnh

Theo một số chuyên gia, trong giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội đối với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, đó là mua các dự án chờ thị trường khởi sắc sẽ bán lại.

Tổng giám đốc một quỹ đầu tư bất động sản có vốn nước ngoài cho biết ngoài hai dự án đã được quỹ này mua lại một phần vào cuối năm 2010 (một ở quận 2 và một ở quận 9), quỹ này cũng đang trong quá trình đàm phán mua thêm ba dự án khác.

“Có thể trong ngắn hạn, thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn. Nhưng về lâu dài, thị trường sẽ sôi động trở lại do nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn còn khá lớn, trong khi quỹ đất ở những vị trí đẹp không còn nhiều” !!!!!!!!!!!!!!! - vị tổng giám đốc này nói.

Trước khi tính đến chuyện triển khai một dự án căn hộ tại quận 9 (TP.HCM), đại diện Công ty CP Xây dựng số 5 (SC5) cho biết đang đàm phán với một số đối tác có nhu cầu mua căn hộ cho cán bộ công nhân viên.

“Với tình hình hiện nay, chỉ sau khi có được khách hàng ký hợp đồng “bao tiêu”, chúng tôi mới dám tiến hành triển khai dự án” - ông Trần Quang Mỹ, chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc SC5, cho hay.

Tương tự, một dự án khu phức hợp gồm nhà liên kế, trung tâm thương mại và căn hộ tại quận 9 dự kiến khởi công vào cuối tháng 3-2011 cũng vừa được chủ đầu tư quyết định thay đổi phương án triển khai và bán hàng.

Thay vì làm đồng bộ, chủ đầu tư chọn phương án “cuốn chiếu”, chỉ xây dựng một số lượng nhà liên kế nhất định và sau khi bán xong số sản phẩm này mới tiếp tục làm “gói” mới.

“Với phương án này, chúng tôi chỉ cần sử dụng vốn tự có và một ít vốn vay để làm mà không sợ bị “ngậm” hàng nhiều, dù trước đó dự án đã được một ngân hàng cam kết tài trợ hơn 300 tỉ đồng” - chủ đầu tư dự án này nói.

Đây không phải là những trường hợp cá biệt, một loạt dự án căn hộ khác ở quận Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân... cũng được chủ đầu tư tính toán lại.

Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) mới đây đã quyết định hoãn việc tung ra thị trường hơn 2.000 căn hộ vào cuối quý 1 và đầu quý 2-2011 như kế hoạch ban đầu. Trước đó, HAGL từng công bố sẽ chào bán khoảng 2.300 căn hộ của dự án Thanh Bình, Incomex và Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 với sự hợp tác hỗ trợ lãi suất của một ngân hàng (giảm 4% lãi suất cho khách hàng vay mua căn hộ).

“Chúng tôi vẫn đảm bảo tiến độ thi công và thời gian hoàn thành dự án, nhưng chưa thể chào bán do chưa xây dựng được giá, do giá thành liên tục biến động” - ông Lê Hùng, tổng giám đốc Công ty CP xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc HAGL), nói.

Thay đổi kế hoạch

Ông Lâm Văn Chúc - chủ tịch HĐQT Công ty CP địa ốc Phúc Đức - cho rằng thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ bắt đầu gặp nhiều khó khăn từ nửa cuối năm 2010, sau khi hàng loạt chính sách siết lại thị trường này được ban hành như cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, hạn chế chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng trước khi hoàn tất phần móng...

Dù vậy, các chính sách này chủ yếu nhắm vào các đối tượng đầu cơ và những chủ đầu tư không có năng lực tài chính, nên những dự án ở phân khúc giá trung bình vẫn “sống” được nhờ sự tham gia của các đối tượng có nhu cầu nhà ở thật sự.

Tuy nhiên, theo ông Chúc, với mặt bằng lãi suất cao cùng chính sách thắt chặt tín dụng hiện nay, thanh khoản của thị trường bất động sản hầu như bị “tê liệt”, nhất là phân khúc căn hộ. “Hầu hết khách hàng mua căn hộ, dù ít dù nhiều đều trông chờ vào nguồn vốn hỗ trợ của ngân hàng. Với lãi suất quá cao hiện nay, nhiều khách hàng phải tính toán lại” - ông Chúc nói.

Ông Lê Hùng cũng cho rằng việc tung sản phẩm căn hộ ra bán hiện nay khả năng thành công rất thấp, thậm chí sẽ thất bại. Do đó, việc các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch triển khai dự án cũng như phương án bán hàng là điều khó tránh khỏi.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết ngoài một phần vốn tự có, hầu hết các chủ đầu tư đều dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, cả hai nguồn này đều bị tắc, đặc biệt là nguồn vốn huy động từ khách hàng do thanh khoản của thị trường thời gian qua hầu như không có.

“Chắc chắn nhiều dự án sẽ chậm tiến độ” - vị tổng giám đốc này nhận định.

HẢI ĐĂNG - TTO
===============================================

Thời kỳ vàng son của BDS đã qua rồi. Bây giờ là thời kỳ hấp hối và an táng của các ĐẠI GIA BDS cùng các ngân hàng vung tay quá trớn.

Hoàng Anh Gia Lai cũng không ngoại lệ.

[vitieubao11]

Thứ trưởng Xây dựng: 'Tôi lạc quan về địa ốc năm nay'

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng gần đây giao dịch nhà đất tại Hà Nội tăng lên và nửa cuối năm, khi lạm phát được kiểm soát (khi nào kiểm soát được đây???), lĩnh vực này sẽ lại được rót vốn.

- Tín dụng cho bất động sản đang bị siết lại với lý do đây là lĩnh vực phi sản xuất, ông nghĩ sao về điều này?

- Tôi cho rằng, tạo lập bất động sản là một ngành sản xuất, vì nó ra sản phẩm hẳn hoi. Xây ra một cái nhà 30 tầng cao khoảng 90 m, có kích thước khối lượng nhất định và nó là sản phẩm xử dụng rất nhiều vật liệu xây dựng, xi măng sắt thép, gạch ngói…Trường hợp dịch vụ, hoặc kinh doanh mua bán hay vay tiền để giải phóng đất đai rồi để đấy thì đúng là thuộc lĩnh vực phi sản xuất thật. Bởi vậy, tôi cho rằng xếp bất động sản vào lĩnh vực phi sản xuất thì không hoàn toàn chính xác.

- Doanh nghiệp kêu vốn cũng giống như nước, không có nước thì địa ốc năm nay không thể có "sóng". Với tư cách là cơ quan đầu ngành, Bộ Xây dựng giải quyết bài toán này thế nào thưa ông?

- Chúng tôi vẫn tiếp tục để xuất thành lập các tổ chức tài chính trung gian có tính chất chuyên biệt cho thị trường bát động sản như quỹ tín thác. TP HCM đã đề nghị thành lập thí điểm quỹ tín thác bất động sản. Có quỹ này, chúng ta có thể huy động vốn rất tốt. Ngoài ra, chúng tôi cũng đề xuất thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở có thể cho người dân vay vốn để mua nhà. Quỹ này sẽ do Bộ Xây dựng chủ trì và dự kiến trình Chính phủ vào quý 4. Nếu được thông qua thì có thể sang năm 2012 mới đi vào thực tế.

- Thị trường giao dịch chưa sôi động nhưng vì sao giá lại cứ bị đẩy lên vượt quá cao thu nhập của người dân thưa ông?

- Thị trường chưa phát triển bền vững. Doanh nghiệp muốn giá cao cũng sẽ giống như triết lý kinh doanh bán bát phở 500.000 thì lợi nhuận trên từng bát cao nhưng người ăn ít. Những hàng phở 20.000-25.000 lợi nhuận trên bát ít nhưng số bát lại bán được nhiều. Người giàu đã mua nhà hết rồi và cùng lắm họ mua cái thứ 2, thứ 3, đến cái thứ 4 là hết tiền (phải không vậy??). Bởi vậy, doanh nghiệp phải nhắm đến những người có nhu cầu ở thật và xây các căn hộ nhỏ. Một thực tế là người dân mình còn chạy theo tin đồn. Cơn sốt bất động sản năm ngoái là một ví dụ điển hình, dư luận làm nó sốt và chúng ta lại phải chữa bằng dư luận. Các lãnh đạo trong đó có tôi đã đăng đàn, lên báo nói giá cả cũng xẹp luôn và đợt sốt nóng cũng hạ nhiệt luôn.

- Đại đa số doanh nghiệp nhận định tình hình địa ốc năm nay sẽ không hề “dễ thở", còn Thứ trưởng nhận định thế nào?

- Tình hình thị trường bất động sản theo tôi sẽ bình bình như năm 2010, không sốt nóng, cũng không đóng băng mà vẫn là túc tắc sống được. Tôi vẫn lạc quan. Mỗi doanh nghiệp phải có chiến lược riêng để phát triển. Biện pháp chống lạm phát rất quyết liệt và tôi hy vọng trong 5 tháng tới sẽ kiềm chế được lạm phát. Nửa cuối năm mà lạm phát ổn thì tôi tin thị trường sẽ lại có đèn xanh, tiền lại ra và chúng ta lại có để đầu tư.

- Từng là lãnh đạo một công ty nếm đủ mọi thăng trầm trong kinh doanh, Thứ trưởng có lời khuyên gì để giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này?

- Trong cuộc đời mỗi con người sẽ có lúc thế này lúc thế kia và chúng ta phải chấp nhận. Có nhiều cách như liên doanh, liên kết, rồi gọi vốn. Túng quá thì phải bán bất động sản hoặc nghiến răng chịu đựng!!!!!!!! (Mượn tiền ngân hàng đầu tư, lãi xuất cao, bán ra không được thì nghiến răng chịu thì e là không được rồi ông thứ trưởng ơi). Tôi vẫn cho rằng thị trường bất động sản có thời cơ vì một số tín hiệu đã cho thấy khi giá vàng, đôla tăng và thị trường chứng khoán suy giảm, Chính phủ và ngân hàng giảm dòng tiền vào bất động sản nhưng người dân sẽ đổ tiền vào địa ốc. Bằng chứng là tại Hà Nội, giao dịch gần đây đã tăng, giá cả gần đây cũng lên, bán căn hộ chỉ trong một buổi sáng. Tôi nghĩ trong cái khó sẽ ló cái khôn và trong thách thức sẽ có thuận lợi!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!?????????.-

-Một số doanh nghiệp đang dùng đôla để tham chiếu giá bán nhà để tránh lạm phát. Bộ Xây dựng nghĩ sao về điều này?

- Theo quy định, mọi giao dịch buôn bán, ký kết hợp đồng trên lãnh thổ VN đều phải dùng tiền VN. Nhưng các chủ dự án thường lách luật bằng cách vẫn ký hợp đồng thanh toán nội tệ nhưng giá bán tính theo USD và luật cho phép họ như vậy. Chuyện đáng nói hiện nay là thị trường bất động sản Hà Nội thuộc về người bán và đôi khi họ thường áp đặt các quy định giao dịch theo ý mình và người mua buộc phải làm theo. Do vậy, người dân khi mua nhà cần phải có tư vấn pháp lý như các nhà môi giới chuyên nghiệp, văn phòng luật sư và tham khảo chính quyền địa phương và các kênh khác nhau vì đây là tài sản lớn và phức tạp.

Hoàng Lan - VNExpress
==========================

Dụ con nít nữa nè.
Lạm phát kinh hoàng, lãi xuất ngân hàng cao như núi, tín dụng siết chặt thì BDS ngóc đầu sao nổi hởi ông thứ trưởng bán phở ơi????

[vitieubao11]

Thị trường bất động sản:

Bán dự án vì... đói vốn

TT - Thiếu vốn để duy trì hoạt động, triển khai các dự án dở dang và cả trả nợ vay ngân hàng... đã buộc nhiều doanh nghiệp rao bán bớt dự án để tránh nguy cơ “đóng băng” tài sản.


Tại TP.HCM thời gian gần đây hàng loạt dự án đã và đang được sang tên đổi chủ.

“Người gặp khó, kẻ thấy cơ hội!”

Thông tin từ Công ty CP Chương Dương vừa cho biết doanh nghiệp (DN) này đang tích cực đàm phán với đối tác nước ngoài để thực hiện việc chuyển nhượng dự án Golden Land (Thủ Đức, TP.HCM). Đây là dự án trung tâm thương mại và chung cư cao tầng, được quy hoạch trên diện tích gần 15.000m2 đất, với tổng mức đầu tư dự kiến gần 880 tỉ đồng.

Tương tự, Công ty CP đầu tư địa ốc Khang An (KAC) đang xúc tiến các thủ tục pháp lý để hoàn tất vụ chuyển nhượng dự án khu dân cư Tân Tạo A (quận Bình Tân) cho nhà đầu tư nước ngoài Da Cin Holdings Pte; Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH) cũng cho biết sẽ bán bớt các quỹ đất tại các dự án nhỏ lẻ...

Ngoài các thương vụ đang trong quá trình đàm phán hoặc chờ hoàn tất thủ tục, trong quý I-2011 vừa qua hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) đã được thay tên đổi chủ. Có thể kể đến như dự án cao ốc căn hộ Thủy lợi 4 (Bình Thạnh) được Tổng công ty Xây dựng thủy lợi 4 chuyển nhượng cho Công ty CP đầu tư BĐS Thủy lợi 4A; Công ty Vinaland Limited, thành viên của VinaCapital, bán toàn bộ cổ phần trong một dự án phát triển nhà ở tại quận 9, TP.HCM cho một đối tác VN...

Ông Nguyễn Hồng Phúc - tổng giám đốc Công ty CP đầu tư xây dựng Nhà Việt - khẳng định đây chỉ là một phần nổi trong “tảng băng chìm” của một thị trường dự án những tháng đầu năm nay. “Khá nhiều dự án đã được đổi chủ hoặc chuyển nhượng một phần nhưng thông tin không được các đối tác tham gia công bố, đặc biệt trường hợp chủ đầu tư là các DN nhỏ đang gặp khó khăn về vốn...” - ông Phúc nói.

Cùng quan điểm, ông Đoàn Nguyên Đức - chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) - cho biết riêng đơn vị này đã nhận được khá nhiều lời mời chào mua dự án BĐS thời gian gần đây. Nhưng HAGL vẫn đang trong quá trình xem xét danh sách để chọn ra những dự án tiềm năng, thủ tục pháp lý hoàn chỉnh trước khi ngồi vào bàn đàm phán. “Thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn nhưng đây là cơ hội tốt nhất để đầu tư mua lại các dự án. Khó khăn của DN này cũng là cơ hội của những DN khác, nếu có tiềm lực tài chính...” - ông Đức nói.

Tránh nguy cơ “chết trên đống tài sản”

Theo ông Bùi Tiến Thắng, phó tổng giám đốc Sacomreal, “chợ” dự án BĐS “manh nha” từ năm 2009, nhưng chỉ bắt đầu sôi động hơn từ nửa cuối năm 2010 đến nay với nhiều thương vụ. Thương vụ bán lại phần vốn góp của một nhà đầu tư Hàn Quốc tại dự án Blooming Park (nay là Imperia An Phú, quận 2) cho Quỹ đầu tư Prudential VN vào năm 2010 là một ví dụ cho thấy ngay cả những nhà đầu tư nước ngoài cũng gặp khó khăn, buộc phải thoái vốn... Ngoài sự trầm lắng kéo dài của thị trường BĐS, theo ông Thắng, các chủ đầu tư hiện đang chịu áp lực rất lớn của chính sách siết chặt tín dụng BĐS.

“Chủ đầu tư không vay được vốn để triển khai dự án, khách hàng không vay được vốn để mua sản phẩm nên đầu ra của thị trường bị tắc, nếu không tìm đối tác chuyển nhượng lại mà cứ ôm dự án càng lâu thì chủ đầu tư càng gặp khó khăn hơn...” - ông Thắng nói.

Theo một số chuyên gia, hàng loạt doanh nghiệp BĐS đang rơi vào tình trạng “đói vốn”, đặc biệt là các DN có nhiều dự án đang triển khai dở dang, nguy cơ “chết lâm sàng” do thiếu tiền mặt để xoay xở chuyện triển khai dự án, trả lương cho lao động... là điều khó tránh khỏi.

“Không được ngân hàng tài trợ, không huy động được vốn từ khách hàng, nhiều doanh nghiệp BĐS có thể sẽ rơi vào tình trạng cạn nguồn tiền mặt nếu không cơ cấu lại danh mục dự án, hay nói cách khác là bán bớt các dự án để tránh nguy cơ “chết” trên đống tài sản...” - ông Nguyễn Hồng Phúc nói.

HẢI ĐĂNG -TTO
=====================================


Không biết ông Thứ Trưởng bán phở lạc quan đã bán được bao nhiêu tô phở rồi? Khi nào thì bán tới BDS đây ông?

[vitieubao11]

Cơ hội mua nhà đất?

Các chuyên gia địa ốc dự báo đợt giảm giá nhà đất sẽ khó kéo dài và sắp tới có thể hình thành mặt bằng giá mới tăng 10%-20% so với hiện nay!!!???

Mặc dù các chuyên gia về địa ốc cho rằng giá nhà đất TPHCM hiện có thể đã chạm đáy, tuy nhiên tâm lý người mua vẫn chờ giá giảm thêm khi những thông tin về chuyện các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn được thông tin dồn dập.

Chia khó với khách hàng

Tình hình thắt chặt tín dụng bất động sản (BĐS), lãi suất cho vay lên hơn 20%/năm đã khiến tình hình mua bán tại các dự án BĐS ngày càng ảm đạm. Tuy nhiên, cũng trong thời điểm này, nhiều dự án đã triển khai vẫn phải công bố bán sản phẩm, chủ đầu tư vẫn phải gồng gánh xoay xở vì không thể dừng lại giữa chừng.
Điều mà họ chú trọng chính là dòng tiền thu về. Một số chủ đầu tư phải “cắn răng” cắt giảm lợi nhuận bán với giá gốc, thậm chí lỗ vốn, không những thế còn phải đưa ra nhiều chế độ hậu mãi mong đẩy hàng đi để thu tiền trả lãi vay ngân hàng. Đơn cử ở dự án Happy Plaza, chủ đầu tư dự án này mới đây đã tung ra chương trình chia sẻ lãi vay để “đối phó” với tình trạng thắt chặt tín dụng hiện nay.

Theo đó, người mua dự án Happy Plaza khi vay vốn ngân hàng xong, chuyển hóa đơn chứng từ về cho chủ đầu tư, sẽ được hoàn phần lãi suất phải trả cho đến khi bàn giao nhà. Công ty Thủ Đức House cũng đưa ra chương trình hỗ trợ 50% lãi suất ngân hàng trong 9 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên cho 20 khách hàng đầu tiên trong đợt bán hàng này có nhu cầu vay vốn mua căn hộ TDH - Phước Bình qua ngân hàng.



Theo thông tin từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường BĐS cho biết hiện trên thị trường BĐS TPHCM có đến 60%-70% dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc dãn tiến độ do thiếu vốn. Phần lớn các chủ đầu tư hiện chú trọng dòng tiền thu về hơn là lợi nhuận, nên mức lợi nhuận đa số chủ đầu tư thu được chỉ vào khoảng 10%.
Một số dự án đang ở giai đoạn đầu như hoàn tất thủ tục pháp lý, đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, thử tải… thì chắc chắn sẽ được hoãn lại để chờ lúc thị trường “ấm” lên rồi mới tiếp tục. Những dự án đã triển khai và thuộc phân khúc giá trung bình thì được thúc đẩy để hoàn thành đúng tiến độ, giao nhà đúng hẹn cho khách hàng. Những dự án thuộc loại cao cấp tiến độ xây dựng sẽ được chia nhỏ, hoàn thành từng khối thay vì nhiều khối một lúc hoặc dãn tiến độ, trên cơ sở thương lượng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Không thể giảm giá hơn nữa (giảm không được thì giử mà ở nhe)

Mặc dù các chuyên gia về địa ốc cho rằng giá nhà đất hiện nay có thể đã chạm đáy, tuy nhiên tâm lý người mua vẫn chờ giá giảm thêm khi những thông tin về chuyện các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. “Nhìn nhận như vậy là không công bằng cho chủ đầu tư…” !!!!?????- ông Lê Quốc Duy, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình, nhận định.

Những người mua nhà cần hiểu rằng hiện nay giá vật liệu xây dựng đã tăng từ 25% - 30% so với cuối năm 2010. Điều này khiến giá xây dựng 1 m2 căn hộ loại trung bình đã lên đến 8 - 10 triệu đồng, trong khi giá thương mại còn cao hơn vì ngoài giá xây dựng còn quá nhiều chi phí khác như: giá đất, tiền lãi từ lúc mua đất đến khi hoàn thành dự án... cũng tăng cao. Có không ít khách hàng cho rằng nếu khéo léo, chủ đầu tư dự án vẫn có thể giảm được giá thành căn hộ.

Điều này chỉ đúng với những năm trước đây khi giá vật liệu xây dựng vẫn còn thấp. Nếu như trước đây, chủ đầu tư thường cắt giảm, thay thế một số loại vật liệu xây dựng phụ trợ, giảm bớt diện tích công cộng, đầu tư hạ tầng, thay đổi thiết kế để tiết kiệm trong thi công…

Nhưng nay, những loại vật liệu này cũng tăng từ 15% - 20% nên chủ đầu tư không còn cách nào có thể tiết kiệm thêm được nữa. Có thể nói lúc này thị trường đang khó khăn thì tạm thời trong một thời gian ngắn, một số chủ đầu tư phải “cắn răng” chịu đựng. Nhưng chắc chắn sẽ không có nhiều doanh nghiệp chịu giảm giá như vậy, đến lúc nào đó, chủ đầu tư không chịu nổi buộc họ phải tăng giá bán và khi đó, những người có nhu cầu mua nhà để ở thật khó có thể mua được nhà” - ông Duy cho biết. (Hăm dọa hay dụ khị đây?? Không bán thì ôm luôn đi, để dành chia nhau ở)

Tìm hiểu thực tế trong thời gian gần đây, chúng tôi được biết hiện một số dự án đã có những đợt tăng giá nhẹ 2% – 3%. Theo giới đầu tư BĐS cho biết chính những cơ hội như lúc này giá đang rất tốt để mua nhà. Nếu đợi đến năm sau thì chưa chắc đã mua được nhà với giá như hiện nay. Doanh nghiệp chỉ có thể bán lỗ trong thời gian 3 tháng, 6 tháng, thậm chí một năm, để thu hồi vốn, trả lãi vay ngân hàng. Đến một lúc nào đó buộc họ phải tăng giá bán, lúc đó sẽ hình thành một mặt bằng giá mới có thể cao hơn thời điểm hiện nay 10% - 20%.

Hoàng Lan - NLD Online
----------------------------------------------

Thị trường BDS sẽ còn đóng băng thêm 1 thời gian dài và giá sẽ còn xuống nhiều nữa.
Cuối năm nay và đầu năm 2012 sẽ có một số Đại Gia bất động sản bị phá sản, giá sẽ còn phải giảm nhiều...........
Bọn đầu tư nầy bán nhà ra không được thì không có tiền trã cho ngân hàng....... Ngon thì ôm đi

[vitieubao11]

Giá nhà đã chạm đáy?

Giá nguyên vật liệu tăng, lãi suất đầu vào cao khiến giá thành xây dựng đội lên nhưng nhiều chủ đầu tư (CĐT) vẫn chủ động giảm giá sản phẩm. Đây là lý do khiến nhiều ý kiến cho rằng, giá bất động sản (BĐS) tại TP.HCM đã chạm đáy. Khó giảm thêm (phải không đó???)

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức phân tích, theo chủ trương thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho BĐS đến tháng 6.2011 còn tối đa 22% so với tổng dư nợ và đến cuối năm tiếp tục giảm còn tối đa 16%. Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà cho cả người dân trong việc tiếp cận vốn vay để mua nhà. Trong trường hợp vay được, gánh nặng lãi suất cũng khiến họ e ngại. Hệ lụy là thị trường địa ốc càng trầm lắng. Hiện có đến 60 - 70% dự án (DA) bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc giãn tiến độ do thiếu vốn.

Phó tổng giám đốc Công ty CP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Lê Quốc Duy cho biết, do thị trường BĐS gặp khó khăn nên nhiều CĐT phải công bố giá bán sát với giá thành, thậm chí chấp nhận lỗ vốn. Có thể nói, mọi chi phí cho DA đều tăng mạnh. Đơn cử như định giá đất theo hướng mới khiến chi phí của DA tăng lên; chi phí cho bộ máy quản trị cũng tăng. Đặc biệt chi phí xây dựng chính là thép, xi măng, kể cả các loại vật tư phụ như cát, đất, gạch lót tường... đã tăng rất mạnh khiến giá thành đội lên cao hơn so với năm 2010. Đó là lý do, DN khó có thể cắt giảm giá nhà thấp hơn nữa.

Theo tính toán của các chuyên gia xây dựng, hiện giá vật liệu xây dựng đã tăng bình quân từ 25 - 30%, khiến chi phí xây dựng 1m2 căn hộ lên đến 14 - 15 triệu đồng, thay vì khoảng 10 triệu đồng như trước. Giá nhà thương phẩm còn cao hơn vì ngoài giá xây dựng còn quá nhiều chi phí như giá đất, tiền lãi vay NH... cũng đã tăng lên.

Nếu như trước đây, để giảm giá thành căn hộ, các CĐT thường cắt giảm, thay thế một số loại vật liệu xây dựng phụ trợ như gạch lát nền, xi măng, nhôm kính; giảm bớt diện tích công cộng, đầu tư hạ tầng, thay đổi thiết kế để tiết kiệm trong thi công; tiếp theo đó là cắt giảm, thay thế một số thiết bị, vật liệu xây dựng hoàn thiện trong nhà như: hệ thống điện, bếp, vệ sinh, gạch… nhưng nay những loại vật liệu này cũng tăng mạnh, từ 15 - 20% nên CĐT muốn tiết kiệm thêm cũng bó tay.

Cơ hội mua vào

Giá BĐS khó có thể giảm thêm, nhu cầu thực sự về nhà ở lớn nhưng lực cầu vẫn không tăng, đây chính là nghịch lý trên thị trường BĐS hiện nay. Lý do là người mua vẫn có tâm lý chờ giá giảm thêm khi một số CĐT chủ động giảm giá. Tuy nhiên, theo phân tích của ông Duy, lúc này thị trường đang khó khăn, nên nhiều CĐT địa ốc phải chấp nhận cắt giảm lợi nhuận, bán với giá gốc, thậm chí lỗ vốn để "đẩy" hàng, lấy tiền trả lãi vay NH. Nhưng đến lúc không chịu nổi, CĐT buộc phải tăng giá bán trở lại!!!!!!!!!!. Vì vậy, đây là cơ hội để mua BĐS với giá tốt.

Trên thực tế, hiện đã có sự rục rịch tăng giá tại một số DA do lúc đầu mức giá mà CĐT đưa ra quá thấp để huy động vốn làm DA. Nay họ điều chỉnh giá tăng lên để chống chọi với lãi suất. Cũng có DA, do sự quan tâm của khách hàng nên quyết định tăng giá. Đơn cử như DA Hoàng Kim Thế Gia (Q.Bình Tân), trước đây khoảng 16 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên khoảng 19 triệu đồng/m2. Hay như DA số 10 Âu Cơ, Auco Towe, Quang Thái (Q.Tân Phú)... cũng đã tăng giá bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, thị trường trầm lắng một thời gian dài là cơ hội cho người mua ở lựa chọn sản phẩm có chất lượng phù hợp với nhu cầu. Lúc này là thị trường của người mua, chứ không phải của người bán như trước đây. Hiện nay khách hàng có quyền “mặc cả” với CĐT để tìm cho mình những căn hộ chất lượng, với nhiều tiện ích, cảnh quan, môi trường, phong thủy, với giá tốt nhất. “Hiện khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn, với mức giá cũng tốt hơn nếu so sánh với mức trượt giá của đồng tiền và sự tăng giá chóng mặt của nhiều mặt hàng khác”, ông Châu tính toán.

Hân Di-TN Online
===================================

Giá nhà trên trời, người thường sao mua nổi.
Hãy ôm đi rồi coi ai chết cho biết.

[vitieubao11]

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang ngồi chờ “chết”

Sắp tới khi ngân hàng đưa tín dụng phi sản xuất về mức 16% vào cuối năm thì nhiều dự án sẽ chao đảo.

Khuyến mãi có giá trị lớn như vàng, kim cương, ôtô, thậm chí hỗ trợ lãi suất nhưng phân khúc căn hộ cao cấp vẫn… bất động. Còn phân khúc căn hộ trung bình sản phẩm bán ra khá khiêm tốn. Ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) thì đang có tình trạng người mua phải cắt lỗ bán dưới giá hợp đồng, thậm chí bán lỗ 30% khoản tiền đang góp mua nhà. Một số sàn giao dịch bất động sản bắt đầu giải thể...

“Hàng loạt doanh nghiệp (DN) bất động sản đang ngồi chờ chết. Có DN chết rồi nhưng chưa nói ra thôi”. Đó là nhận định của ông Trần Văn Thành, Trưởng ban Điều hành phía Nam Mạng các sàn giao dịch bất động sản.

Theo ông Thành, hiện thị trường bất động sản quá căng. Từ năm 2010 nhiều DN đã bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án để cầm cự. Nhưng qua năm 2011 bị bồi thêm siết tín dụng nên nhiều DN đuối. Ngoài ra, các tác động khác như sức mua thị trường quá yếu, nhiều chính sách về thị trường, thuế ban hành gần đây chưa hợp lý… cộng thêm nhiều chủ đầu tư bán tài sản, dự án không được đã và đang đẩy DN bất động sản đến bờ vực phá sản.

Hỗ trợ đủ kiểu vẫn không bán được

Ngày 28/5, khi mở bán 20 căn hộ giá trung bình 11,4-12,5 triệu đồng/m2 trong tổng số 520 căn, chủ đầu tư dự án Anh Tuấn (Huỳnh Tấn Phát, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TP.HCM) đã quyết định khá sốc: Thay mặt ngân hàng hỗ trợ lãi suất cho khách hàng.

Cụ thể công ty sẽ hỗ trợ lãi suất 4%/năm cho đến khi bàn giao căn hộ (áp dụng hết tháng 6/2011). Đặc biệt, trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có sự thay đổi về chính sách hỗ trợ vay vốn của ngân hàng mà ngân hàng tạm ngừng cho vay, chủ đầu tư sẽ cho khách hàng vay số tiền tương ứng với số tiền khách hàng phải thanh toán theo tiến độ của hợp đồng.

Dù hỗ trợ các khoản vay sốc như vậy nhưng thông tin từ phòng marketing công ty cho biết từ khi đưa ra bán đợt hai 20 căn thì hiện tại mới có bảy khách hàng mua.

Không còn là cá biệt, tình trạng các dự án nhà ở giá trung bình khác tại nhiều nơi ở TP từ lâu có khuyến mãi, chiết khấu, tặng quà lớn nhưng vẫn rất khó bán. Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở khu Đông TP cho biết trong tháng 5, nhiều khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ quyết định lấy lại tiền, không mua nữa.

Còn phân khúc căn hộ cao cấp thì gần như bất động hẳn. Mới đây một dự án căn hộ cao cấp ở quận 7 do quá khó khăn ở đầu ra đã chuyển hình thức từ bán sang cho khách hàng thuê kèm quyền mua căn hộ trong tương lai. Tuy nhiên, hình thức này vẫn không hấp dẫn khách hàng là mấy.

Bong bóng xì hơi

Ở thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán hàng) diễn ra tình trạng cạnh tranh gay gắt nhưng hàng tồn vẫn còn nhiều. Ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại giữa khách hàng với khách hàng), hai tháng nay xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ rầm rộ.

Ở nhiều dự án căn hộ khách hàng đã mua rao bán chịu lỗ 30% khoản góp vốn như ở dự án căn hộ Hoàng Anh Gia Lai - Chánh Hưng (quận 8) nhưng vẫn không đẩy được hàng. Còn ở các dự án đã nhận nhà (như dự án Phú Mỹ Thuận, Nhà Bè) có khách hàng bán lỗ dưới giá hợp đồng ký với chủ đầu tư (hợp đồng mua 9,4 triệu đồng/m2 bán còn 8,4 triệu đồng/m2) nhưng không ai quan tâm.

Hay dự án căn hộ The Mansion (Bình Chánh) đã giao nhà trong tháng 5 và hiện nhiều khách hàng đồng loạt rao bán ra giá chỉ 11,6-12 triệu đồng/m2, trong khi giá góp vốn mua từ chủ đầu tư là khoảng 9,4 triệu đồng/m2. Giám đốc một công ty môi giới ở khu Trung Sơn (Bình Chánh) cho biết với dự án The Mansion bán giá 12 triệu đồng/m2 thì người mua đã lỗ tiền trả lãi suất vì việc góp vốn diễn ra từ nhiều năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, chia sẻ thị trường bất động sản giá trung bình thấp - một phân khúc có đông khách hàng tham gia hiện đông cứng. Lạnh đến mức ngay dự án Thái An của Đất Lành giá khá mềm nhưng sản phẩm bán ra cũng rất khó. “Gần đây có thêm tình trạng một số khách hàng đã mua căn hộ Thái An rồi đề nghị rút vốn lại” - ông Đực nói.

Giám đốc một công ty bất động sản ở quận 3 bình luận, ngân hàng mới siết tín dụng đợt một (về mức 22%) ở giữa năm mà thị trường bất động sản đã rung rinh, xì hơi. “Vậy nên sắp tới khi ngân hàng đưa tín dụng phi sản xuất về mức 16% vào cuối năm thì nhiều dự án sẽ chao đảo, thậm chí không trụ vững”.

Hà Nội: Rao nhiều, bán được ít: Nhìn vào thị trường BĐS ở Hà Nội, khoảng 2-3 tháng trở lại đây, lượng rao bán trên mạng, sàn rất nhiều nhưng giao dịch thành công thì rất ít, chỉ chiếm khoảng 10% trên lượng rao bán. Nhiều nhà đầu tư bán nhà đất kèm theo khuyến mãi cốt bán được hàng để trả nợ ngân hàng. Với những nhà đầu tư nhỏ lẻ “ôm” vài căn hộ thì cũng tìm cách bán ngay, thậm chí bán hòa vốn.

So với cách đây 2-3 tháng, người mua đã có lợi hơn. Giá giảm xuống tới hàng triệu đồng/m2, nhà chung cư có nơi hạ rất nhiều. Tuy nhiên, nhiều người có nhu cầu nhà đất để ở cũng đang chờ đợi cho giá xuống thấp hơn. Trong khi đó, với chính sách tiền tệ như hiện nay, hầu hết các nhà đầu tư bắt buộc phải bán nhà đất đi để thu hồi vốn và trả các khoản nợ đã vay.

228.000 tỉ đồng là dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản tính đến 31-12-2010. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Sắp tới sẽ có DN bất động sản phá sản: Phần lớn DN bất động sản Việt Nam là dạng nhỏ và vừa nên sẽ không cầm cự được lâu, nhất là DN chọn sai thị trường, sai phân khúc và đầu tư quá rộng mà cụ thể đó là các dự án căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng.



Theo Bùi Nhơn
Pháp luật TP.HCM
========================================

Ở Mỹ thu nhập trung bình của một gia đình gồm 2 vợ chồng đi làm là khoãng 4-70,000 USD 1 năm, nhà trung bình khoãng 5-700m2 đất, diện tích xây dựng khoãng 120-150m2 gồm 3 phòng ngũ, 2 phòng tắm và 1 nhà đậu xe, giá khoãng 150-200,000 USD. Vậy mà BĐS bị đóng băng 3 năm nay.

Ở VN thu nhập trung bình của 1 gia đình gồm 2 vợ chồng khoảng-5,000 USD, vậy mà giá nhà thì cao chót vót ????????? Dân thường làm sao mua nổi.
Sắp tới thị trường Bất Động Sản sẽ thành Bất Động và Phá Sản cho mà coi.

[vitieubao11]

Các chuyên gia địa ốc bi quan về thị trường căn hộ


Vốn vừa thiếu lại phải chịu lãi suất cao, trong khi nhà đầu tư có tâm lý chán đầu tư căn hộ. Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo tình trạng khó khăn sẽ còn kéo dài đến tận tháng 6/2012 (2015 còn chưa biết có được không nữa.)

Thống kê từ các sàn giao dịch địa ốc trên địa bàn thành phố trong hai quý đầu năm, hầu hết các dòng sản phẩm căn hộ đều rơi vào tình trạng khó bán, giao dịch trầm lắng dù nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá căn hộ được tung ra. Do thiếu vốn vì bị thắt chặt tín dụng, lãi vay quá cao, nhiều chủ đầu tư đã giãn tiến độ dự án căn hộ, thậm chí dừng kế hoạch bán hàng. Mặc dù một số doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng quý IV năm nay thị trường căn hộ sẽ được cải thiện nhưng không ít chuyên gia đánh giá tình trạng khó khăn này có thể kéo dài đến tận quý II năm 2012.

Trao đổi với VnExpress.net, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa nhận định: "Thị trường căn hộ đang ngủ đông và chỉ có thể thoát khỏi trầm lắng từ cuối quý II năm sau. Lúc này nhà đầu tư thông minh sẽ chuyển sang đầu tư trung và dài hạn".

Theo ông Nghĩa, hiện nay bài toán khủng hoảng vốn của thị trường bất động sản vẫn chưa có lời giải. Các chính sách vĩ mô chống lạm phát muốn tác động đến nhà đầu tư thì phải đến giữa năm 2012 mới có hiệu quả. Trong bối cảnh này, thị trường sẽ không có đột phá gì nhiều từ quý II đến cuối năm.

Ông Nghĩa nhấn mạnh thêm, từ nay đến quý IV, thị trường bất động sản sẽ diễn ra nhiều cuộc mua bán, thoái vốn, liên kết, chuyển nhượng dự án thậm chí là mua đứt một công ty. Đây là điều cần làm để thanh lọc và củng cố sức khỏe của thị trường bất động sản. "Doanh nghiệp phải cân đối lại dòng vốn và dòng sản phẩm đang đầu tư. Liên kết, hợp tác với những đối tác có tiềm lực tài chính dồi dào cũng là một xu hướng tích cực", ông nói.

Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản, ông Nghĩa nhận định, nhà đầu tư đang có thừa sản phẩm và chia làm hai nhóm. Một nhóm đang ôm hàng nhưng vốn yếu hoặc không có niềm tin vào thị trường có xu hướng bán ra. Ngược lại những nhà đầu tư có vốn mạnh và có tầm nhìn dài hạn, nhiều khả năng sẽ cân nhắc mua vào căn hộ giá rẻ. Điều này có thể dẫn đến kịch bản thị trường xuất hiện làn sóng tăng giá ảo.

Chuyên gia tài chính đầu tư Đinh Thế Hiển nhận định: "Địa ốc có thể khởi sắc vào quý II/2012 khi các chính sách kinh tế vĩ mô phát huy tác dụng. Tuy nhiên, giả thiết này không chắc chắn vì lúc đó có thể thị trường bất động sản, đặc biệt là căn hộ đã chuyển sang giai đoạn lượng đổi, chất đổi".

Theo ông Hiển, hiện nay thị trường nhà đất Việt Nam đang dịch chuyển sang giai đoạn mới, thay đổi cả về lượng lẫn về chất. Lượng đổi có nghĩa là hàng hóa dàn trải trên diện rộng với quy mô và số lượng lớn; chất đổi vì các phân khúc nhà ở đang dịch chuyển từ cao cấp sang trung cấp và bình dân và mặt bằng giá cũng chịu nhiều biến động theo xu hướng giảm dần.

Chuyên gia này cho rằng, thị trường căn hộ từ năm 2000 đến nay liên tục tung hàng với số lượng lớn. Bằng chứng là đi từ quận 2, 4, 7, 9, 12 đến các quận Thủ Đức, Bình Tân, huyện Nhà Bè... đều thấy các dự án căn hộ mọc lên. Tuy nhiên, thực tế là so với thu nhập trung bình của người dân, khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản rất thấp. (chính xác)


Bác bỏ quan điểm cho rằng những biến động của nền kinh tế đã tác động xấu đến thị trường địa ốc, ông Hiển cho rằng, chính bất động sản là thủ phạm gây ra bất ổn cho nền kinh tế vĩ mô. Theo chuyên gia này, nhìn bề ngoài, có vẻ bất động sản là nạn nhân của chính sách thắt chặt tín dụng địa ốc, nhưng sâu tận gốc rễ ngành này là thủ phạm dẫn đến tình trạng mất cân đối trong việc sử dụng vốn.

Trong khi đó, Chủ tịch HĐQT Công ty Sacomreal Đặng Hồng Anh cho rằng, bất động sản gắn chặt với nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Tình hình thắt chặt tín dụng bất động sản cộng thêm lãi suất cao như hiện nay thì cả doanh nghiệp và khách hàng đều không thể đầu tư mua bán hay xây dựng. Tính thanh khoản của thị trường vì vậy cũng rất thấp.

"Hy vọng quý IV các chính sách tiền tệ sẽ ổn định hơn và tác động tích cực đến thị trường địa ốc. Chỉ khi nào tín dụng được nới lỏng, lãi suất hạ nhiệt thì địa ốc mới thoát khỏi tình trạng trầm lắng như hiện nay", ông nhận xét.

Tương tự, Giám đốc Công ty thẩm định giá Hoàng Quân (thuộc hệ thống Công ty địa ốc Hoàng Quân), Trương Thái Sơn nhận định: "Nếu nhanh thì quý IV thị trường căn hộ mới giảm bớt áp lực thiếu vốn, còn chậm thì có thể đầu năm 2012 phân khúc này mới mong tìm được sự ổn định và có nhiều giao dịch hơn".

Ông Sơn kỳ vọng trong 6 tháng cuối năm các chính sách tín dụng liên quan đến bất động sản sẽ được nới lỏng hơn 6 tháng đầu năm. Theo chuyên gia này, đây chính là chìa khóa để tìm được đầu ra cho dòng sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.

Vũ Lê
VNEXPRESS
-----------------------------------------------

Vài ngân hàng sập tiệm, vài chục % công ty địa ốc lớn phá sản, giá nhà giảm thêm it nhất 50% thì hãy nói chuyện thị trường khởi sắc trở lại nhe mấy chuyên gia.